Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam

Rate this post

Đề tài Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

PHẦN MỞ ĐẦU 6

1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu 6

2. Tình hình nghiên cứu đề tài 9

3. Mục đích nghiên cứu đề tài 13

4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài và phương pháp nghiên cứu 13

4.1. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài 14

4.2. Phương pháp nghiên cứu 14

5 Cấu trúc luận văn 14

PHẦN NỘI DUNG 15

CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ 15

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 15

1.1. Cơ sở hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 15

1.1.1. Cơ sở kinh tế-xã hội hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 15

1.1.2. Cơ sở pháp lý hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 18

1.1.2.1. Thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 1976-1986 19

1.1.2.2. Thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1987 đến năm 2006 20

1.1.2.3. Thị trường bất động sản Việt Nam từ giai đoạn năm 1993 đến năm 2006 22

1.1.2.4. Thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 2006 đến nay 24

1.2. Tính tất yếu khách quan của việc hình thành các Sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam 26

1.2.1. Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ 28

1.2.2. Sàn giao dịch BĐS là một tất yếu khách quan, phù hợp với quy luật kinh tế thị trường 29

1.2.3. Sàn giao dịch BĐS ra đời là cần thiết nhằm khắc phục tính thiếu minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam, giúp Nhà nước quản lý và điều tiết thị trường được hiệu quả, nắm bắt được hệ thống thông tin về thực trạng của thị trường BĐS . 29

2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của Sàn giao dịch bất động sản 30

2.1.1. Khái niệm về bất động sản 31

2.1.2. Khái niệm về Sàn giao dịch bất động sản 33

2.1.3. Mục đích của Sàn giao dịch BĐS 35

2.1.4. Đặc điểm pháp lý của Sàn giao dịch bất động sản 36

2.1.5. Chức năng và vai trò của Sàn giao dịch bất động sản trong hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam 39

2.1.5.1 Chức năng 39

2.1.5.2. Vai trò của Sàn giao dịch bất động sản trong hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam 41

CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH 45

BẤT ĐỘNG SẢN 45

2.1. Quy định về Sàn giao dịch bất động sản theo pháp luật Việt Nam 45

2.1.1 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản 45

2.1.2. Điều kiện thành lập Sàn giao dịch BĐS 47

2.1.3. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 50

2.1.3.1. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản 50

2.1.3.2.Môi giới bất động sản 51

2.1.3.3. Định giá bất động sản 55

2.1.3.4. Tư vấn bất động sản 57

2.1.3.5. Quảng cáo bất động sản 58

2.1.3.6. Đấu giá bất động sản 59

2.1.3.7. Quản lý bất động sản 60

2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành Sàn giao dịch bất động sản 61

2.1.5. Thông tin về BĐS được giao dịch qua sàn 62

2.2. Quy định pháp luật của một số quốc gia trên thế giới về kinh doanh bất động sản. 63

2.2.1. Quy định pháp luật về giao dịch bất động sản trong kinh doanh bất động sản của Singapore 63

2.2.2. Quy định về hoạt động môi giới bất động sản của Mỹ 65

2.2.3. Pháp luật về thị trường bất động sản ở Trung Quốc 66

2.2.4. Một số kinh nghiệm nước ngoài về kinh doanh bất động sản và bài học cho Việt Nam 67

2.2.4.1. Một số kinh nghiệm nước ngoài về kinh doanh bất động sản 67

2.2.4.1.1. Về hệ thống văn bản liên quan đến kinh doanh bất động sản 68

2.2.4.1.2. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh 68

2.2.4.1.3. Về quyền sở hữu bất động sản và phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài 68

2.2.4.1.4. Về giao dịch bất động sản 69

2.2.4.1.5. Về mua bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai 70

2.2.4.1.6. Chứng chỉ hành nghề môi giới động sản 71

2.2.4.2. Bài học cho Việt Nam 73

2.2.5. Quy định pháp luật về vốn pháp định khi thành lập doanh nghiệp trong Luật Doanh nghiệp Việt Nam với một số quốc gia trên thế giới 74

2.3. So sánh pháp luật Việt Nam và một số quốc gia 82

2.3.1. Luật Việt Nam và Luật Singapore 82

2.3.2. Luật Việt Nam và Luật Trung Quốc 83

2.3.3. Quy định về vốn pháp định trong Luật Việt Nam và một số quốc gia khác 84

CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH 86

BẤT ĐỘNG SẢN 86

3.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản và việc thực thi pháp luật kinh doanh bất động sản tại Việt Nam 87

3.1.1. Tình hình kinh doanh bất động sản ở Việt Nam từ năm 2006 đến nay 87

3.1.2. Thực trạng hoạt động của các Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 92

3.2. Tình hình thực thi pháp luật về sàn giao dịch bất động sản 95

3.2.1. Những kết quả đạt được 95

3.2.2. Những hạn chế khiếm khuyết 96

3.2.2.1. Pháp luật về sàn giao dịch BĐS còn nhiều thiếu sót 96

3.2.2.2. Hoạt động của SGD BĐS còn nhiều tồn tại 99

3.2.2.3. Sự quản lý của Nhà nước đối với các SGD BĐS còn nhiều yếu kém 101

3.2.2.4. Những bất cập, hạn chế khác 101

3.2.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế đối với pháp luật về sàn giao dịch bất động sản 105

3.2.3.1. Các quy định của pháp luật về SGD BĐS đang trong quá trình xây dựng và phát triển. 105

3.2.3.2. Chính sách pháp luật về BĐS nói chung chưa đồng bộ và thống nhất 105

3.2.3.3. Qúa trình bồi dưỡng và đào tạo ngồn nhân lực cho SGD BĐS còn nhiều bất cập 106

3.2.3.4. Ý thức thực hiện pháp luật về SGD BĐS còn hạn chế 106

3.2.3.5. Một số nguyên nhân khác 107

3.3. Những bất cập giữa Luật Kinh Doanh Bất Động Sản và các văn bản pháp luật khác. 112

3.3.1. Pháp luật Kinh doanh BĐS với pháp luật thuế 112

3.3.2. Pháp luật Kinh doanh BĐS với pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng 113

3.3.3. Pháp luật Kinh doanh BĐS với pháp luật kinh doanh, đầu tư 119

3.3.5. Pháp luật Kinh doanh BĐS với pháp luật về giá 122

3.3.6. Pháp luật Kinh doanh BĐS với pháp luật quy hoạch đô thị 125

3.3.7. Pháp luật Kinh doanh BĐS với pháp luật đất đai 126

3.4. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về Sàn giao dịch bất động sản 127

3.4.1. Giải pháp về mặt lý luận 128

3.4.2. Giải pháp về mặt thực tiễn 132

3.4.2.1. Thực hiện rà soát, kiểm tra các văn bản pháp luật về BĐS tạo ra sự thống nhất đồng bộ 132

3.4.2.2. Xây dựng các Sàn giao dịch BĐS khu vực 136

3.4.2.3. Nâng cao hiệu quả hoạt động của các Sàn giao dịch BĐS 139

3.4.2.4. Nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ chuyên viên 144

3.4.2.5. Nghiên cứu ban hành một số đạo Luật liên quan đến BĐS 145

3.4.3 Tăng cường sự quản lý của nhà nước đối với các sàn giao dịch BĐS 148

KẾT LUẬN 151

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 153

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu

Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mổi quốc gia. Thị trường bất động sản hình thành sẽ là chìa khóa biến các tài sản bất động sản thành tư bản sống, khơi dậy nguồn nội lực của đất nước. Cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản tại Hoa Kỳ đã tác động làm suy thoái nền kinh tế của nhiều nước trên thế giới đã chứng tỏ ảnh hưởng rất lớn từ thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế – xã hội.

Sự ra đời và phát triển của các sản giao dịch bất động sản đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản. SGD BĐS là công cụ giúp cho thị trường bất động sản công khai, minh bạch hơn. Bên cạnh những tính năng ưu việt mà sản giao dịch BĐS mang lại thì vẫn còn những tồn tại rất đáng lo ngại. Nguyên nhân là do pháp luật quy định về SGD BĐS còn nhiều hạn chế, thiếu sót, sự quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS này còn chưa chặt chẽ, các vi phạm pháp luật về BĐS chiến số lượng lớn, chưa đáp ứng được kỳ vọng làm minh bạch hóa thị trường. Vì vậy các vấn đề pháp lý và thực tiễn hoạt động của SGD BĐS là vấn đề đang được quan tâm, thu hút sự chú ý của cộng đồng hiện nay.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS cũng như hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS phát triển mạnh mẽ. Nhiều lĩnh vực hoạt động mới lần đầu được triển khai ở nước ta, như: Sàn giao dịch BĐS; đào tạo môi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn BĐS,… Các văn bản quy phạm pháp luật về bất động sản được xây dựng trên quan điểm đơn giản, thông thoáng ở đầu vào và tăng cường khâu hậu kiểm. Sau khi Luật Kinh doanh bất động sản ra đời năm 2006, số doanh nghiệp thành lập các Sàn giao dịch BĐS; đào tạo môi giới, định giá BĐS, quản lý BĐS tăng vọt.

Việc thành lập và hoạt động của các Sàn giao dịch BĐS trong thời gian vừa qua đã đem lại diện mạo mới cho thị trường BĐS, tác động vào ý thức người dân để thay đổi dần tập quán giao dịch cũ. Hoạt động của các Sàn giao dịch đang từng bước hình thành một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư BĐS và đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở, là kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng cho người dân và cho cơ quan quản lý nhà nước. Trong thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp đã đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, con người để hình thành các Sàn giao dịch có quy mô lớn, trang thiết bị hiện đại, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, nhiều sàn giao dịch áp dụng các quy trình cung cấp dịch vụ của các hãng môi giới uy tín trên thế giới. Đa số các giao dịch BĐS thực hiện qua sàn đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật trong hoạt động môi giới, định giá, tư vấn, đấu giá… bất động sản.

Tuy nhiên, hoạt động của các Sàn giao dịch BĐS trong thời gian vừa qua vẫn còn nhiều bất cập, hạn chế thể hiện qua các mặt sau:

– Sàn giao dịch bất động sản thành lập không đúng theo thủ tục thành lập pháp nhân. Sàn giao dịch BĐS được thành lập, nhưng không thể tạm ngừng hoạt động hoặc chấm dứt hoạt động.

– Các giao dịch BĐS không chính thức hay nói cách khác là các giao dịch ngầm vẫn mặc nhiên tồn tại không tuân thủ các quy định pháp luật. Phương thức này gây khó khăn cho Nhà nước trong việc quản lý kinh doanh BĐS, hiệu quả quản lý thị trường kém, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, tăng mức rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.

– Đa số có quy mô nhỏ, tính chuyên nghiệp chưa cao, năng lực nhân sự chuyên môn thấp, chưa chú trọng xây dựng các tiêu chuẩn, quy trình quản lý và cung cấp dịch vụ chất lượng. Một số lớn các Sàn giao dịch BĐS do các chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS thành lập để phân phối sản phẩm của chính mình. Trong trường hợp này, chủ đầu tư và Sàn giao dịch BĐS là một pháp nhân, nếu không có sự phân định rõ ràng giữa bên tạo lập bất động sản (bên bán BĐS) và bên cung cấp dịch vụ bất động sản (trung gian giữa bên bán và bên mua) sẽ thiếu tính khách quan.

– Giao dịch qua Sàn mang tính hình thức, chưa phát huy được hiệu quả đem lại tính minh bạch cho thị trường. Có những Sàn giao dịch chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, thực hiện môi giới các dự án kinh doanh BĐS chưa đủ điều kiện pháp lý để được giao dịch, vừa kinh doanh dịch vụ BĐS (môi giới, định giá) vừa kinh doanh bất động sản (mua, bán bất động sản hưởng chênh lệch giá), thậm chí lừa đảo như một số thông tin mà báo chí đã nêu trong thời gian vừa qua.

– Hiệu lực và giá trị của Giấy xác nhận giao dịch qua Sàn chưa cao. Khi bất động sản được mua bán nhiều lần thông qua Sàn, Giấy các nhận giao dịch nào được sử dụng để chứng nhận quyền sở hữu BĐS chưa được quy định rõ ràng.

– Điều kiện mở Sàn giao dịch theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng không quá phức tạp, chi phí thành lập và hoạt động không cao nhưng lợi ích thu được từ kinh doanh địa ốc của Sàn là rất lớn. Có những trường hợp công ty địa ốc đã bán hết sản phẩm rồi mới thuê Sàn giao dịch bán lại cho chính những khách hàng đó. Đây là thực tế xảy ra ở nhiều Sàn giao dịch và tại nhiều công ty kinh doanh BĐS.

– Hiện nay pháp luật mới chỉ quy định sản phẩm BĐS của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi mua, bán, cho thuê thì bắt buộc phải thực hiện thông qua Sàn giao dịch BĐS, còn các giao dịch khác của người dân thì không bắt buộc, trong khi về chính sách lại đang thiếu những cơ chế để khuyến khích người dân thực hiện giao dịch qua Sàn, do vậy tỷ lệ các giao dịch được thực hiện qua Sàn giao dịch BĐS hiện nay chiếm tỷ lệ nhỏ trên thị trường. Bên cạnh đó, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư và Sàn giao dịch BĐS có biểu hiện sai phạm về điều kiện BĐS được giao dịch qua Sàn, về hợp đồng, thủ tục giao dịch qua Sàn, vi phạm về cấp giấy chứng nhận giao dịch qua Sàn, vi phạm về việc công khai thông tin sản phẩm trên Sàn và thông báo trước khi ký hợp đồng huy động vốn…Từ chỗ được kỳ vọng sẽ giúp thị trường BĐS trở nên minh bạch hơn, tránh đi sự lũng đoạn của chủ đầu tư đối với các dự án BĐS (theo Luật Kinh doanh BĐS 2006), Sàn giao dịch BĐS hiện nay đang có nguy cơ lại trở thành đối tượng đầu tư thứ cấp, làm hàng, ép giá, huy động vốn của người mua nhà một cách vô tội vạ dẫn đến mất khả năng thanh toán. Và với thực tế diễn biến tranh chấp tại các dự án BĐS thời gian qua, sự đổ bể của một số dự án và thiệt hại của khách mua nhà phải kể đến sự tiếp tay rất lớn của một số Sàn giao dịch BĐS. Thay vì đứng ra kiểm soát tiến độ thực hiện dự án và làm cầu nối giữa chủ đầu tư và khách mua nhà, một số Sàn giao dịch BĐS lại tiếp tay cho chủ đầu tư huy động vốn của khách mua nhà một cách vô tội vạ dẫn đến mất khả năng thanh toán, không thể bàn giao căn hộ cho khách hàng đúng thời hạn.

Với những bất cập như đã nêu ở trên, việc nghiên cứu nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật của Sàn giao dịch BĐS và giải pháp pháp lý ở Việt Nam là một việc làm có ý nghĩa thực tiễn, qua đó có thể thấy được những ưu điểm và hạn chế, bất cập của quy định pháp luật về thành lập và hoạt động của Sàn giao dịch BĐS hiện nay. Trên cơ sở quan điểm xây dựng, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản với yêu cầu phải thể chế hóa đường lối, quan điểm của Đảng, Chính sách pháp luật của Nhà nước về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đảm bảo phát triển bất động sản theo nguyên tắc thị trường đồng thời tăng cường vai trò quản lý nhà nước để đảm bảo phát triển bất động sản theo quy hoạch và có kế hoạch; tạo môi trường pháp lý thông thoáng để huy động các nguồn lực đầu tư của xã hội; tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp và người dân tham gia tạo lập và kinh doanh bất động sản; hội nhập quốc tế; hoàn thiện cơ cấu các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản, nâng cao tính chuyên nghiệp của các nhà tư vấn, môi giới và kinh doanh bất động sản.

Đề tài mong muốn đưa ra một số kiến nghị để các cơ quan có thẩm quyền sửa đổi quy định pháp luật về Sàn giao dịch BĐS nói riêng và pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung cho phù hợp.

Với những lý do nêu trên, tác giả chọn đề tài: “Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam” để làm luận văn cao học của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong những năm gần đây, các vấn đề trong lĩnh vực kinh doanh BĐS dưới góc độ pháp lý tạo nên sự quan tâm cho nhiều tác giả. Với mức độ và phạm vi nghiên cứu không giống nhau, hoạt động kinh doanh BĐS được phân tích dưới những giác độ khác nhau. Thực tiễn cho thấy,thị trường BĐS của Việt Nam là một thị trường còn non trẻ và Sàn giao dịch BĐS một vấn đề mới được đề cập trong những năm gần đây. Chính vì vậy cho đến nay, ngoài quy định của Luật Kinh doanh bất động sản ban hành ngày 29/6/2006, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007 và các văn bản thi hành như Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hường dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ. Ngoài ra, hoạt động kinh doanh BĐS cũng có mối quan hệ mật thiết và cũng được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật khác như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, Luật Công chứng, Bộ Luật Dân sự, Luật Thương mại…

Đề tài: “Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam” là đề tài mang tính mới. Trong thời gian qua đã có một số tác giả nghiên cứu các đề tài liên quan đến lĩnh vực bất động sản như:

– PGS. TS Hoàng Văn Cường, thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, 2006;

– TS. Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến ( chủ biên), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp, Hà Nội, 2009, 148 – 204;

– Đề tài nghiên cứu khoa học: “ Sàn giao dịch bất động sản – Một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản”, Văn Thị Anh, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2009;

– Đề tài nghiên cứu khoa học : “Xây dựng mô hình sàn giao dịch bất động sản góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản Việt Nam”, nhóm sinh viên khoa bất động sản – địa chính, Trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội;

– PGS. TS Nguyễn văn Bình, Kinh doanh bất động sản- Những vấn đề cơ bản;

– TS. Nguyễn Thị Tuyết Như chủ yếu đề cập đến tổng quan thị trường BĐS, phân tích khía cạnh tài chính đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS và mô hình phân tích mối quan hệ giữa các nhân tố ảnh hưởng đến cung-cầu BĐS;

– TS, Nguyễn Minh Tuấn, Đăng ký bất động sản-Những vấn đề lý luận và thực tiễn;

Vì vậy, mặc dù có đề cập đến pháp luật về kinh doanh BĐS nhưng chưa đi sâu, phân tích các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS qua Sàn. Công trình cũng đề cập đến hoạt động kinh doanh BĐS thông qua Sàn. Trong đó, chủ yếu là liệt kê các quy định của pháp luật liên quan. Tuy nhiên, đề tài chưa đưa ra được những bất cập của các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS thông qua Sàn để đề xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

Bên cạnh đó, trên nhiều bài báo, tạp chí, bài phát biểu tại các buổi, Hội nghị, Hội thảo khoa học có đề cập đến hoạt động của Sàn giao dịch BĐS. “Bát nháo tình trạng giao dịch BĐS” Báo Diễn đàn doanh nghiệp đăng ngày thứ ba, 02/02/2010; “ Giải pháp tái cấu trúc thị trường bất động sản” bài viết của Tiến sĩ Trần Minh Hoàng- Tạp chí bất động sản ngày 14/6/2013; “Sàn bất động sản lạc quan hơn thị trường năm 2014”, Tạp chí kinh tế ngày 17/01/2014; “Báo tử Sàn giao dịch bất động sản”, Báo điện tử Vietnamnet.vn ngày 16/12/2013…Mỗi bài báo đều đề cập đến một số khía cạnh của hoạt động kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS thông qua Sàn nhưng đều chỉ đưa ra những nhận xét riêng lẻ, thiếu tính hệ thống khi đánh giá, nhận xét ở khía cạnh pháp luật.

Qua tìm hiểu các luận văn cao học đã thực hiện về lĩnh vực liên quan tại Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, tính đến nay có một số đề tài đã nghiên cứu như:

– Luận Văn cao học “Pháp luật kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản”, Dương Thị Vọng, Khóa 11. Ở Luận văn này, tác giả chủ yếu đánh giá tính phù hợp của pháp luật với yêu cầu thực tiễn kinh doanh BĐS thông qua Sàn giao dịch BĐS. Từ đó xác định một số yêu cầu hoàn thiện đối với pháp luật kinh doanh BĐS.

– Luận văn cao học “Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về kiểm soát thị trường bất động sản từ kinh nghiệm của Thụy Điển”, Trần Thị Hồng Nhung(2004). Luận văn này nêu lên quy định pháp luật Việt Nam về kiểm soát thị trường bất động sản từ năm 1980 đến năm 2004 và nêu lên các chính sách tài chính đối với bất động sản và thị trường bất động sản của Việt Nam và Thụy Điển để rút kinh nghiệm nhằm kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về kiểm soát thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tác giả đưa ra các kiến nghị khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 chưa được ban hành.

– Luận văn cao học “Cơ sở pháp luật của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta-Thực trạng và giải pháp”, Khúc Thị Trúc Thanh (2004) đã tập trung làm rõ một số vấn đề về lý luận, kiến nghị các giải pháp góp phần xây dựng một hệ thống pháp luật nhằm hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta. Tuy nhiên, luận văn này cũng được nghiên cứu trong điều kiện khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 chưa được ban hành.

– Luận văn cao học “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Phan Nữ Khánh Linh(2008) chủ yếu làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về môi giới BĐS và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới BĐS.

Một số khoá luận cử nhân, luận văn cao học cũng đề cập đến hoạt động của thị trường BĐS ở dưới nhiều giác độ nghiên cứu khác nhau như: “Những vấn đề pháp lý về thuế kinh doanh bất động sản”, Trương Thị Bích Đào(2004); “Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh”, Bùi Đức Thảo(2007); Ngô Thị Duyên, Tìm hiểu pháp luật về sàn giao dịch BĐS, khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội – 2012. Người hướng dẫn: Th.S Đỗ Xuân Trọng;

Tuy nhiên, cho đến nay chưa có một công trình khoa học nào nghiên cứu một cách toàn diện vấn đề “Hoàn thiện pháp luật về Sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam”. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài này có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý, điều tiết thị trường BĐS Việt Nam, trong đó có hoạt động của các sàn giao dịch BĐS. Nó không những có ý nghĩa về mặt kinh tế, hoàn thiện pháp luật, mà còn rất có ý nghĩa về mặt xã hội. Về mặt kinh tế, Sàn giao dịch BĐS càng phát triển và hoạt động một cách chính quy, hiệu quả cũng đồng nghĩa với tín hiệu thị trường BĐS phát triển, khả năng thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước càng nhiều, cơ sở hạ tầng ngày càng được cải thiện và đồng bộ, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển . Đồng thời với việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thị trường BĐS, Sàn giao dịch BĐS cũng tác động rất lớn đến các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính, tiền tệ, hạn chế được tình trạng trốn thuế, tình trạng đầu cơ tăng giá ảo, hoạt động bát nháo như thời gian qua. Về mặt xã hội, thị trường BĐS, Sàn giao dịch BĐS càng phát triển, càng đem lại sự minh bạch, nâng cao tính chuyên nghiệp của các Sàn, tạo lòng tin cho người tham gia giao dịch mua bán BĐS, cung cấp các chứng cứ để giải quyết các tranh chấp lien quan đến BĐS và thể hiện hiệu quả quản lý của Nhà nước bằng pháp luật. Đây cũng chính là điểm khác biệt về đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài so với các đề tài đã tiến hành nghiên cứu nêu trên. Đồng thời cũng là một vấn đề mang tính cấp thiết cần có sự đầu tư nghiên cứu nghiêm túc.

3. Mục đích nghiên cứu đề tài

Thông qua việc nghiên cứu tổng quan các quy định của pháp luật về tổ chức và hoạt động của Sàn giao dịch BĐS, đối chiếu các quy định của pháp luật một số quốc gia trên thế giới, từ đó phân tích, đánh giá thực trạng, hiệu quả của việc áp dụng những quy định này trong thực tiễn, để khẳng định những bước phát triển, những ưu điểm cần phát huy; đồng thời chỉ ra những điểm chưa phù hợp, hạn chế bất cập và nguyên nhân dẫn đến thực trạng đó. Bởi thực tế hiện nay, mặc dù có nhiều văn bản pháp luật quy định về Sàn giao dịch BĐS, nhưng phải chăng do các quy định giữa các văn bản luật có sự chồng chéo, bất cập, thiếu đồng bộ hoặc do thực tế thiếu cơ chế điều chỉnh, áp dụng pháp luật và công tác quản lý của Nhà nước chưa thực sự chặt chẽ, việc xử phạt chưa đủ sức răn đe, các biện pháp xử lý giao dịch BĐS không thực hiện qua sàn chưa được quy định cụ thể.… nên tình trạng lách luật vẫn xảy ra tương đối phổ biến. Trên cơ sở kết quả đánh giá thực trạng, những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS thông qua Sàn giao dịch BĐS, tác giả sẽ xây dựng và đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về Sàn giao dịch BĐS trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta. Đặc biệt là trong thời điểm hiện nay, Chính phủ đang trình Quốc hội dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư.

4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài và phương pháp nghiên cứu

4.1. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài

Nghiên cứu cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về thị trường BĐS; kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS thông qua Sàn giao dịch BĐS.

Khảo sát thực trạng, tình hình thành lập và hoạt động của các Sàn giao dịch BĐS ở Việt Nam trong những năm gần đây để có cơ sở đánh giá đầy đủ.

Nghiên cứu những ưu điểm và những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật, cơ chế kiểm soát hoạt động của Sàn giao dịch BĐS hiện nay; so sánh với các quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS một số quốc gia trên thế giới và pháp luật Việt Nam. Trên cơ sở đó phát hiện, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thành lập và kiểm soát hoạt động của sàn giao dịch BĐS ở Việt Nam.

4.2. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp duy vật biên chứng, phân tích, tổng hợp, so sánh, hệ thống, đối chiếu thực tiễn, thống kê, chứng minh. Ngoài ra còn tham khảo số liệu, thông tin về thị trường bất động sản trên các trang wed, tạp chí, báo chí,.. Bên cạnh đó còn khảo sát thực tiễn hoạt động kinh doanh của các SGD BĐS và các trung tâm giao dịch BĐS. Ngoài ra người viết cũng tham khảo số liệu của một số đề tài nghiên cứu về TTBĐS, SGD BĐS. Nhờ đó, những vấn đề có liên quan được xem xét, đánh giá từ nhiều góc độ khác nhau, bảo đảm tính đầy đủ, toàn diện, có hệ thống và xác thực về những nội dung cụ thể trong đề tài.

Xem thêm QUẢN LÝ RỦI RO THẺ TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NAM VIỆT CHI NHÁNH KIÊN GIANG